چالش‌های بازار اجاره در سعادت‌آباد و نقش واحدهای کوچک
در سال‌های اخیر، بازار اجاره مسکن در شهر تهران، به‌ویژه در مناطق شمالی و مرفه‌نشین مانند سعادت‌آباد، با چالش‌های قابل توجهی مواجه شده است. منطقه سعادت‌آباد به دلیل موقعیت جغرافیایی مناسب، امنیت بالا، دسترسی آسان به بزرگراه‌ها و امکانات شهری، یکی از محله‌های پرطرفدار پایتخت برای سکونت است. اما همین مزایا باعث شده که قیمت خرید و به‌ویژه اجاره مسکن در این منطقه روندی صعودی و گاه سرسام‌آور داشته باشد. در چنین شرایطی، اقشار متوسط و جوانانی که مایل به زندگی در این منطقه هستند، اغلب ناچار به اجاره واحدهای کوچک‌تر می‌شوند. پیشنهاد حذف مالیات بر درآمد اجاره از واحدهای مسکونی با متراژ پایین به عنوان یک راهکار اقتصادی و حمایتی، توجه بسیاری از سیاست‌گذاران و کارشناسان را جلب کرده است.
واحدهای مسکونی کوچک در سعادت‌آباد معمولاً در ساختمان‌های قدیمی‌تر یا مجتمع‌های میان‌متراژ قرار دارند. این واحدها، هرچند به اندازه خانه‌های لوکس بزرگ و نوساز چشمگیر نیستند، اما برای خانواده‌های کم‌جمعیت، مجردها، کارمندان و زوج‌های جوان گزینه‌ای معقول و مطلوب محسوب می‌شوند. با این حال، در سال‌های اخیر، بسیاری از مالکان این واحدها به دلیل بالا بودن نرخ مالیات بر درآمد اجاره، تمایلی به اجاره رسمی ملک خود ندارند یا آن را با قیمت‌های بسیار بالا عرضه می‌کنند تا هزینه‌های مالیاتی را جبران کنند. در نتیجه، عرضه رسمی و قانونی این نوع واحدها کاهش یافته و بخشی از بازار اجاره به شکل غیررسمی و خارج از نظارت نهادهای دولتی فعالیت می‌کند.
تحلیل اهداف طرح معافیت مالیاتی برای واحدهای کوچک
طرح معافیت مالیاتی برای اجاره خانه‌های کوچک، با هدف ترغیب مالکان به اجاره رسمی واحدهایشان و کاهش هزینه‌های اجاره برای مستأجران مطرح شده است. این طرح بر پایه این فرضیه بنا شده که با حذف یا کاهش مالیات، مالکان بیشتری واحدهایشان را در بازار عرضه خواهند کرد و در نتیجه با افزایش عرضه، تعادل نسبی میان تقاضا و عرضه ایجاد شده و قیمت‌ها کاهش خواهد یافت یا دست‌کم از رشد سریع آن جلوگیری می‌شود. به‌ویژه در منطقه‌ای مانند سعادت‌آباد، که بازار مسکن آن عمدتاً تحت سیطره سرمایه‌گذاران و ساخت‌وسازهای لوکس قرار دارد، این سیاست می‌تواند تغییرات معناداری ایجاد کند. بر اساس تحقیقاتی که در این زمینه صورت گرفته، جامعه آماری شامل کارشناسان مالیاتی، مشاوران مسکن و سرمایه‌گذاران است.
در یک نمونه‌گیری علمی، 254 نفر از این افراد مورد پرسش قرار گرفتند و نتایج حاکی از آن است که اکثریت آن‌ها با اجرای مشروط این طرح موافق‌اند. شرط اصلی این حمایت، ایجاد سازوکار نظارتی دقیق است که جلوی سوءاستفاده‌های احتمالی را بگیرد. برای مثال، یکی از نگرانی‌های اصلی در مناطق گران‌قیمت مانند سعادت‌آباد، این است که برخی مالکان ممکن است با تفکیک صوری یا غیرواقعی ملک خود به چند واحد کوچک‌تر، از معافیت‌های مالیاتی استفاده کنند در حالی که هدف اصلی طرح، حمایت از اقشار آسیب‌پذیر مستأجر بوده است، نه کاهش مالیات سرمایه‌گذاران بزرگ. نکته مهم دیگر این است که در مناطق برخورداری چون سعادت‌آباد نیز طیف متنوعی از ساکنان وجود دارد.
بررسی اثرات احتمالی اجرای این سیاست بر نوع سرمایه‌گذاری در منطقه
بسیاری از کارکنان بخش خصوصی، معلمان، پرستاران، کارمندان دولت یا شرکت‌های خصوصی که محل کارشان در همین محدوده است، ترجیح می‌دهند در نزدیکی محل کار خود زندگی کنند. اما با افزایش نجومی اجاره‌بها، این افراد یا ناچار به ترک منطقه می‌شوند یا در واحدهای کوچک و اغلب غیراستاندارد ساکن می‌گردند. با اجرای طرح معافیت مالیاتی، می‌توان زمینه‌ای فراهم کرد که این واحدهای کوچک با نرخ معقول‌تری به بازار عرضه شوند و گروه‌های متوسط جامعه نیز فرصت سکونت در این منطقه را پیدا کنند. علاوه بر این، یکی از نتایج مثبت اجرای این طرح، افزایش شفافیت در بازار اجاره خواهد بود. در حال حاضر، بسیاری از قراردادهای اجاره در سعادت‌آباد به شکل توافقی و بدون ثبت در سامانه‌های رسمی تنظیم می‌شوند.
این موضوع نه‌تنها به فرار مالیاتی دامن می‌زند بلکه مستأجران را نیز از حقوق قانونی خود محروم می‌سازد. با معافیت مالیاتی برای خانه‌های کوچک، مالکان انگیزه بیشتری برای ثبت رسمی قراردادها پیدا خواهند کرد. این اقدام می‌تواند پایه‌ای برای سیاست‌گذاری‌های دقیق‌تر، عادلانه‌تر و منطبق بر واقعیت‌های بازار باشد. از منظر سرمایه‌گذاری نیز این سیاست می‌تواند تغییرات قابل توجهی ایجاد کند. در شرایط فعلی، ساخت‌وساز در منطقه سعادت‌آباد عمدتاً معطوف به واحدهای بزرگ و لوکس است که سود بیشتری برای سازندگان دارد. اما در صورت معافیت مالیاتی اجاره واحدهای کوچک، ممکن است بخشی از سرمایه‌گذاران به ساخت آپارتمان‌های کوچک‌تر روی آورند.
الزامات اجرایی و چالش‌های نظارتی در معافیت مالیاتی
تغییر جهت سرمایه‌گذاری، به متعادل‌تر شدن بافت کالبدی محله و پاسخ بهتر به نیاز واقعی بازار کمک خواهد کرد. تقاضا برای واحدهای کوچک بسیار بیشتر از خانه‌های بزرگ و گران‌قیمت است. نکته دیگری که باید مدنظر داشت، تأثیر اجرای این سیاست در جلوگیری از خالی ماندن خانه‌ها در منطقه است. بسیاری از واحدهای کوچک در سعادت‌آباد به دلیل سود پایین نسبت به دردسرهای مالیاتی و اداری، بلااستفاده رها شده‌اند. معافیت مالیاتی می‌تواند مالکان را به اجاره دادن این خانه‌ها ترغیب کند و از پدیده خانه‌های خالی که یکی از دلایل کمبود مسکن در کلان‌شهرهاست، بکاهد. اجرای موفق این سیاست نیازمند هماهنگی دقیق بین دستگاه‌های مختلف مانند سازمان امور مالیاتی، شهرداری منطقه ۲ سامانه ثبت املاک و مستغلات، و حتی دفاتر املاک محلی است.
بدون این هماهنگی، خطر شکل‌گیری بازار سیاه و بهره‌برداری‌های ناعادلانه وجود دارد. بنابراین، معافیت مالیاتی باید همراه با ابزارهایی مثل الزام ثبت قرارداد رسمی، استفاده از کد رهگیری، و پایش مستمر بازار انجام شود. در نهایت، اگر هدف سیاست‌گذاران، تحقق عدالت اجتماعی، کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران، افزایش شفافیت و بهره‌وری در بازار مسکن، و همچنین استفاده بهینه از ظرفیت‌های موجود در محله‌هایی چون سعادت‌آباد است، معافیت مالیاتی بر اجاره خانه‌های کوچک می‌تواند گامی مثبت و اثربخش باشد. اما این سیاست در صورتی موفق خواهد بود که با دید بلندمدت، برنامه‌ریزی دقیق و نظارت شفاف اجرا شود. تنها در این صورت است که می‌توان امیدوار بود منطقه‌ای مانند سعادت‌آباد جایی برای زندگی طیف گسترده‌ای از اقشار جامعه باشد.